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REQUISITOS DE LAS CONDICIONES RESOLUTORIAS EN GARANTÍA DEL PRECIO APLAZADO EN COMPRAVENTAS DE INMUEBLES.

  • Escrito por Xavi Clavé
Pierre Abogados

A raíz de la entrada en vigor el pasado 1.1.18 del libro 6º del Codi Civil de Catalunya, todas las condiciones resolutorias que garanticen el pago aplazado de todo o parte del precio de una compraventa inmobiliaria, estarán sujetas a los siguientes requisitos:

1º Para que se produzca la resolución y consiguiente recuperación de la propiedad, la parte impagada del precio aplazado incluidos sus intereses si los hay, debe superar el 15% del precio íntegro más sus intereses si los hay. Si no supera este límite, no cabe la resolución. Podrá optarse por reclamar el impago o bien esperar que se devenguen más impagos para superar el límite indicado. Por ejemplo, si el precio total de la compraventa es de 100.000 euros, para poder instar la resolución el impago preexistente debe superar los 15.000 Euros.

2º Si se pacta una cláusula penal de retención de las sumas ya pagadas por el comprador, el tope máximo a retener en caso de incumplimiento en el pago y posterior resolución, es de la mitad de la cantidad total que se haya debido percibir hasta la fecha de la resolución. Téngase en cuenta que la nueva regulación establece un mecanismo de garantía para el comprador: la afección real del inmueble tras la resolución, en garantía de las sumas a devolver, afección que no operará en caso de consentimiento del comprador, que exista resolución judicial o laudo arbitral, que se consigne notarialmente de la cantidad garantizada o se afiance mediante aval bancario por su importe o caduque la afección, una vez transcurridos ciento ochenta días desde la fecha de la reinscripción a favor del vendedor, salvo que haya una anotación anterior de demanda de oposición a la resolución o a la liquidación.

3º Es preceptivo que previamente a la resolución, se requiera notarialmente al deudor con un acta notarial dando un plazo de gracias de 20 días para que el comprador regularice su situación, bajo advertencia de tener por resuelto el contrato.

4º Se regula un procedimiento notarial para el ejercicio de la condición resolutoria, y que termina con la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación de todas las cargas y asientos posteriores. Sólo tiene dos problemas: el primero es que si hay oposición del comprador, se cierra el procedimiento y hay que acudir al Juzgado. El segundo es que si no hay oposición, por mucho que se reinscriba a favor del vendedor, si el comprador no quiere devolver pacíficamente la posesión, debe acudirse al Juzgado para obtenerla.

 

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